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商铺因为疫情关了两个月,我的租金能减免吗?

上海全面复工复产已有半月多,许多中小商户面临着一个现实问题:今年4-5月上海“静态管理”期间的商铺租金能不能不付。他们认为,为了配合防疫政策,商铺关闭期间,业务呈断崖式下跌,入不敷出。如果仍然按照房屋租赁合同的约定全额支付租金,对很多企业、个人来说有失公平。

《18luck新利客户端下载》记者 宋杰 | 上海报道

上海全面复工复产已有半月多,许多中小商户面临着一个现实问题:今年4-5月上海“静态管理”期间的商铺租金能不能不付。他们认为,为了配合防疫政策,商铺关闭期间,业务呈断崖式下跌,入不敷出。如果仍然按照房屋租赁合同的约定全额支付租金,对很多企业、个人来说有失公平。

为了给各类市场主体纾困解难,上海市政府出台了一系列政策,其中多次提及租金减免,上海高院也对能否减免租金进行了实例解答。

业主:2个月没开门,租金能免吗?

沈先生所在的上海七宝某园区共有1000多家商铺,行业包括电商、服装纺织、建材、家具、化妆品、美容、健身、公司咨询服务、培训、广告等。沈先生租的铺面70平米每月租金1万元。

“我是做服装行业的,3月底时正常应该付两个月的租金,我先付了一个月,以为差不多十来天就会解封,没想到后来园区从3月18日一直封闭到6月1日。解封后房东还没找我谈,本来5月底该交房租的。我们这个园区属于民营性质,每一间办公室或者店面都是私人房东,我就想这样的情况能不能协商免掉租金,另外还有每月1000元的物业费。”沈先生对《18luck新利客户端下载》记者说。

沈先生所在的上海七宝某园区共有1000多家商铺

(沈先生所在的上海七宝某园区共有1000多家商铺)

沈先生所在园区,许多商铺正在转让中

(沈先生所在园区,许多商铺正在转让中)

无独有偶,在上海人民广场区域内购物广场的商铺租户吴女士向告诉记者,她目前也是2个月没有支付房租。“我们是美甲店,业务无法走线上开展。2个月没有开门,等于完全没有收入。我看很多国企房东已经宣布了免租计划,我们是民营房东,不知道能不能减免,正在和房东协商。”

记者注意到,沪上已有民营“房东”为小租户们着想主动提出免租,与园区租户一起共度难关。如位于普陀区的“创享塔”园区于6月7日发布通告:“小微企业及个体工商户2022年租期满一年的,减免办公及商业租户2022年4、5、6三个月的租金;不满一年的按比例享受相应的免租租金,如已缴纳上述月份租金,免租期相应顺延。”

民营“房东”创享塔宣布为小微及个体租户减租3个月

(民营“房东”创享塔宣布为小微及个体租户减租3个月)

戴德梁行华东区商业地产部主管魏建历向《18luck新利客户端下载》记者介绍说:“在疫情前,上海市中心的核心商圈(南京西、南京东、淮海路、陆家嘴、徐家汇)的平均租金在2000元每月每平方,次级商圈(如大宁、五角场、中山公园 )平均租金大概在700元每月每平方米,这个租金主要针对的是购物中心的一楼店铺。”

魏建历分析认为,近5年,上海核心商圈商铺租金都没大幅度增长。在经历过疫情后,尤其是这次差不多2个月的静默,对于实体商业可谓是打击沉重,对于某些业态和品牌的关店已经不是减租和免租可以解决的,购物中心的经营者为了维持高出租率,势必要在租金上有所折让,但这种折让不一定是直接体现在租金上,也可使用其他的方法但同样起到降低租户租金成本的作用尽可能吸引租户入驻。租金前后的变化会在未来的6-12个月中逐渐表现出来,而且不同项目的表现会有很大差别。

魏建历认为,随着零售物业供应量的放大,市场竞争不断加剧,租户有了更多的选择;市场的不确定性,也使租户的选址更加谨慎。未来除了一些运营非常成功的商场还有一定程度的租户选择主动权和租金定价权,市场对租金的定价权将会掌握在租户手中,租户会跟据自身的经营收入给出相应的租金,租金回归到零售本身的逻辑上,而不再是地产逻辑的租金定价。

复工复产典型案例中法院支持租金返还

围绕人民群众和企业关注的热点问题,上海高院曾于5月底发布了6个服务保障复工复产的典型案例,其中一个案例涉及到租赁合同话题——

原告张某是一名年轻创业者。2020年3月,张某向被告容某承租了位于松江区某处的商铺用于经营产妇护理等服务业务,约定租期至2022年5月31日。2022年3月以来,受新冠肺炎疫情影响,该商铺无法正常开门营业,导致经营入不敷出,无力继续维持,张某决定关门停业。在与房东容某自行协商未果的情况下,张某于2022年5月起诉至法院,请求判令容某退还房屋押金12500元及疫情防控期间租金9000余元。

松江区人民法院受理该案后,通过微法庭在线异步审理方式尽快组织双方进行调解,充分向双方释法说理,并倾心听取各方意见。经人民法院努力,双方最终达成了一致意见,即被告当庭返还原告押金、租金合计15000元后,原告撤诉。

法院认为,因疫情和疫情防控措施导致商业用房承租人无法正常使用租赁房屋的,承租人依法可以主张减免租金、延长租期或者延期支付租金。本案中,原告张某系个体工商户,受疫情影响无法正常经营使用租赁房屋,自身经营面临较大压力和困难。人民法院坚持共担风险、利益平衡的原则,以调促稳,情理并重,充分考虑双方的利益诉求,引导双方换位思考。本案的妥善解决使承租人得以收回一定款项,缓解了资金压力;出租人也能在无纠纷的状态下继续对外出租房屋,避免双方损失进一步扩大,有利于矛盾纠纷的彻底化解。

除以上实例,今年4月,上海高院还曾发布“关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答”,其中针对“商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金”这一问题,上海高院有过如下的明确答复——

“承租国有房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的,应予支持。”

“承租非国有房屋用于经营,因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解;协商调解不成,符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的,可结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的,可视情予以支持。”

律师解释:小业主为何具有较大胜算面

北京德和衡(上海)律师事务所合伙人朱文华律师向《18luck新利客户端下载》记者介绍,新冠肺炎疫情自2020年初爆发至今已有2年半时间,在此期间无论是政府、法院,还是企业或个人都摸索出相应的应对之策,最高人民法院在2020年5月份印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条载明“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。”

“目前该司法解释仍然有效,受到4-5月疫情严重影响的商铺或租户仍然可以援引该司法解释主张调减租金或就租金损失进行合理分摊,上海市人民法院在已经审理并宣判的涉疫情房屋租赁合同纠纷案件中,通常也会支持商铺或租户的合理诉求,承租民营房屋的小业主或小租户具有较大的胜算面。”朱文华律师认为。

朱文华律师表示,上海市人民政府印发的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》进一步扩大了房屋租金的减免范围,并规定了减免租金后财政补贴、减免房产税和城镇土地使用税、房屋质押贷款给予优惠利率等新举措,行动方案对政府权限范围内的国有房屋租金减免事宜作出强制性的规定,对于政府权限范围外的非国有房屋租金减免事宜作出了倡导性的规定,行动方案体现了政府恢复经济的诚意,也体现了政府对市场主体自主权的尊重。

那么,未支付租金的租户在什么情况下可以依法解除合同?朱律师特别提醒,双方合同解除应当符合法定或者约定的条件,《民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……”,新冠肺炎疫情作为不可抗力的一种,只有其达到致使房屋租赁合同的合同目的不能实现的情况下才具备法定解除的条件,新冠肺炎疫情静态管理防疫政策作为一种阶段性的措施,尚且难以达到租赁合同目的无法实现的程度,商铺或租户以此为由主张解除合同将面临败诉的风险。未支付租金的租户仅以疫情静态管理为由解除合同将构成单方解约,需承担支付违约金的风险。

朱律师说,房屋租赁市场高度自由化和市场化,国有房屋和非国有房屋满足了不同承租人在地段、面积、租金、物业服务等方面的个性化需求,国有房屋和非国有房屋的优劣并不会因为是否享受“疫情大礼包”而出现翻天覆地的变化,“疫情大礼包”短期内可能会推高国有房屋的租金水平,中小租户应当避免盲目追高,而是应当将精力更多关注到租金支付、提前解除、腾房退租、装饰装修、恢复原状、违约责任等租赁合同本身上来。

(应受访者要求,文中沈先生系化名。图片由受访者提供。)

责编:郭霁瑶

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